ЯК ДІЄ ПЕРЕВАЖНЕ ПРАВО КУПІВЛІ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ
З 01 липня 2021 року вступає в силу закон 552-ІХ відомий також під назвою «Про ринок землі», згідно з яким бажаючі зможуть придбати земельні ділянки (далі – ЗД) сільськогосподарського призначення (далі – с/г призначення).
Раніше ми вже писали про шлях України до відкриття ринку землі, а також про осіб, які матимуть право з 01 липня 2021 року набувати у власність ЗД с/г призначення.
Нещодавно Президентом України був підписаний закон 1423-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин», який направлений на запуск відкриття ринку землі.
Зазначеним законом, зокрема, більш детально врегульоване преважне право набуття у власність ЗД с/г призначення, умови передачі переважного права, а також способи оформлення та реалізації ЗД.
1. Способи реалізації ЗД с/г призначення:
Власник може реалізувати ЗД шляхом укладення договору купівлі-продажу, дарування, довічного утримання, спадкового договору, міни, шляхом внесення до статутного (складеного) капіталу чи шляхом звернення стягнення на них.
При цьому ЗД можуть бути відчужені за договором дарування, довічного утримання, спадкового договору лише на користь іншого з подружжя, родичів (дітей, батьків, рідних (повнорідних і неповнорідних) братів і сестер, двоюрідних братів і сестер, діда, баби, онуків, правнуків, рідних дядька та тітки, племінниці та племінника, пасинка, падчериці, вітчима, мачухи).
Законодавець суттєво обмежив права власників ЗД щодо можливості реалізації своєї ЗД. Так, обмін ЗД (без згоди суб’єкта переважного права) дозволяється виключно, якщо ЗД розташовані у тому самому масиві земель с/г призначення. В іншому випадку – необхідна згода суб’єкта переважного права купівлі ЗД.
Крім того, відтепер для передачі ЗД у заставу та внесення до статутного капіталу, власник ЗД також має отримати згоду суб’єкта переважного права купівлі ЗД. На нашу думку, таке положення є порушенням вимог статті 22 Конституції України, згідно якої не допускається звуження змісту та обсягу існуючих прав і свобод при прийнятті нових законів або внесенні змін до чинних законів, а також низки інших законів, які регламентують свободу розпорядження своєю власністю та свободу укладення договору. Проте до тих пір, поки це положення не визнано неконституційним та є чинним, власники мають отримувати відповідну згоду у суб’єкта переважного права.
2. Хто має переважне право на придбання ЗД
Закон 1423-ІХ встановив черговість осіб, які мають переважне право на придбання ЗД.
Так, до першої черги відносяться особи, які мають спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення. При цьому така земельна ділянка має знаходитись в межах ділянки надр, наданої такій особі у користування.
Виключенням є земельні ділянки, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна (будівлі, споруди), що перебувають у власності особи, яка використовує земельну ділянку на праві власності, оренди, емфітевзису, суперфіцію, а також крім земельних ділянок для садівництва.
Аби не втратити своє переважне право на придбання ЗД у власність необхідно вже сьогодні необхідно перевірити чи є відомості про наявність спеціального дозволу у Державному земельному кадастрі. Оскільки у разі відсутності у Державному земельному кадастрі таких відомостей, вважається, що суб’єкт не має переважного права купівлі ЗД.
До другої черги законодавець відніс орендарів земельної ділянки.
Орендарі можуть реалізувати своє переважне право у разі відсутності суб’єкта першої черги або відмови суб’єкта першої черги від реалізації такого права.
3. Передача переважного права купівлі ЗД с/г призначення
Оскільки з 01 липня 2021 року придбавати ЗД с/г призначення зможуть тільки громадяни, а враховуючи, що, наприклад, орендарями ЗД є саме юридичні особи, то останні (як суб’єкт переважного права купівлі ЗД) зможуть передати своє переважне право іншій особі, яка відповідно до закону має право набувати у власність таку земельну ділянку.
Передача переважного права здійснюється за письмовим договором, яке підлягає державній реєстрації в порядку, передбаченому для державної реєстрації обтяжень речових прав на земельні ділянки.
Крім того, для передачі свого переважного права не потрібно отримувати згоду власника ЗД. Проте у разі такої передачі, необхідно в обов’язковому порядку протягом 3-х днів з дати його державної реєстрації повідомити власника ЗД про перехід такого права.
Переважне право може бути передане іншій особі тільки один раз. Тобто повторна передача переважного права заборонена.
Та особа, якій було передане переважне право купівлі ЗД переходять усі права та обов’язки попереднього суб’єкта такого права за правовідносинами, пов’язаними з реалізацією такого права.
4. Реалізація переважного права.
Переважне право купівлі ЗД можу бути реалізоване за наступних умов:
- сплата ціни, за якою здійснюється продаж ЗД;
- у разі продажу на аукціоні (земельних торгах) пропозиція є рівною пропозиції, що є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону;
- виконання інших умов договору.
Окремо звертаємо увагу, що переважне право діє тільки у разі продажу ЗД. Якщо власник ЗД вирішить відчужити ЗД в інший спосіб, наприклад, шляхом оформлення договору дарування, довічного утримання, спадкового договору, міни, внести до статутного (складеного) капіталу, то переважне право не діє.
5. Дії, які необхідно вчинити до продажу ЗД (якщо існує переважне право купівлі земельної ділянки)
Власник може продати ЗД як на земельних торгах, так і поза їх межами (звернутись до нотаріуса).
Незалежно від способу продажу ЗД, її власник має не пізніше як за два місяці до дня укладення договору купівлі-продажу ЗД зареєструвати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно свій намір укласти договір купівлі-продажу ЗД.
Дії власника ЗД, якщо здійснюється продаж ЗД не на земельних торгах (якщо існує переважне право купівлі земельної ділянки)
- Не пізніше ніж за 2 місяці до дня укладення договору купівлі-продажу звертається із заявою до нотаріуса, який здійснюватиме посвідчення договору купівлі-продажу. До заяви додається проєкт договору. Доречно зауважити, що форма заяви законодавством на даний момент не визначена.
- Нотаріус встановлює осіб, які мають переважне право на придбання ЗД.
Особи, які мають спеціальний дозвіл (перша черга) встановлюються шляхом отримання витягу з Державного земельного кадастру; орендарі ЗД (друга черга) встановлюються шляхом отримання витягу з Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права оренди на земельну ділянку.
Рекомендуємо особам, які мають спеціальні дозволи, а також орендарів ЗД перевірити чи включені по ним відомості у відповідні реєстри. Оскільки у разі, якщо відомості відсутні, вважатиметься, що суб’єкт не має переважного права купівлі такої ЗД.
- Після встановлення суб’єктів, які мають переважне право, нотаріус протягом 3 робочих днів повідомляє їх про намір продажу ЗД;
- Суб’єкт переважного права, який бажає скористатись своїм переважним правом зобов’язаний про це повідомити нотаріуса;
- Нотаріус протягом 1 місяця з дня отримання повідомлення про бажання скористатись своїм переважним правом за погодженням із продавцем призначає день і час укладення договору купівлі-продажу, про що повідомляється суб’єкт переважного права.
- Якщо протягом місяця суб’єкт переважного права, який належним чином повідомлений не повідомив нотаріуса про свій намір скористатись переважним правом, або відмовився від укладення договору, або не прибув у призначений день та час для укладення договору, він вважається таким, що відмовився від свого переважного права.
Обов’язковим є дотримання порядку листування. Так, листування між власником ЗД, нотаріусом, суб’єктом, який має переважне право здійснюється шляхом направлення листів з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку. Недотримання встановленої процедури може привести до неможливості підтвердження відповідних обставин та стане суттєвою перепоною при необхідності захисту порушених прав у суді.
Додатково звертаємо увагу, що вищезазначена процедура повідомлення може здійснюватися повторно у наступних випадках:
- власник ЗД змінює ціну або інші умови договору;
- договір не був укладений протягом місяця з дати закінчення двомісячного строку, як була подана заява про реєстрацію наміру продати ЗД,
Особа, яка вважає, що її права порушені може звернутись до суду із позовом про переведення прав та обов’язків покупця. Разом із позовом на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором купівлі-продажу має сплатити покупець.
Отже, як бачимо законодавець встановив достатньо чітку та регламентовану процедуру повідомлення осіб та реалізації їх переважного права на купівлю-продаж ЗД.
Крім того, на нашу думку, така процедура не на користь саме власнику ЗД та може стати підставою для неможливості швидко реалізувати ЗД, необхідності залучення до процедури реалізації спеціаліста (юриста) та судових спорів.
Реалізація ЗД на земельних торгах
Продаж ЗД приватної власності на торгах здійснюється за ініціативою власника.
Продаж ЗД державної та комунальної власності здійснюється виключно на земельних торгах, крім випадків, встановлених законом.
Для продажу ЗД на торгах, власник ЗД має укласти з виконавцем земельних торгів відповідний договір про проведення земельних торгів.
Земельні торги проводяться у формі електронного аукціону в режимі реального часу в мережі Інтернет, в електронній торговій системі, що перебуває у державній власності. Порядок функціонування та адміністрування електронної торгової системи, технічні вимоги до реалізації переважного права купівлі земельної ділянки у власність у разі продажу її через електронний аукціон встановлює Кабінет Міністрів України.
Щодо процедури реалізації ЗД на земельних торгах, яка зазначена у законі 1444-ІХ (на дату публікації цієї статті, закон прийнятий ВРУ, проте не підписаний Президентом України). Виконавець земельних торгів має розмістити оголошення про проведення торгів та, серед іншого, зазначити суб’єкта, який має переважне право купівлі ЗД.
Обов’язок повідомлення суб’єкта переважного права купівлі ЗД про проведення торгів покладається на організатора торгів (власника ЗД), яке має бути здійснене за його підписом, засвідченим нотаріально не пізніше ніж за 30 днів до дати їх проведення.
Земельні торги проводяться не раніше 30 днів та не пізніше 45 днів після оприлюднення оголошення.
Суб’єкт переважного права має переважне право на придбання ЗД у разі, якщо він виконав вимоги до учасника земельних торгів та погоджується сплатити найбільшу ціну із запропонованих учасниками аукціону.
У разі відмови сплатити таку ціну продажу лота він може надати попередню згоду сплатити ціну продажу, що є рівною ціновій пропозиції учасника з наступною за величиною ціновою пропозицією.
Не дивлячись на складно виписаний механізм, на нашу думку, зазначене убезпечить суб’єкта переважного права та надає йому додаткові можливості для реалізації свого першочергового права купівлі ЗД. Також ми відслідковуємо прийняття актів Кабінету Міністрів України, які направлені на регулювання питань, пов’язаних з відкриттям ринку землі та будемо надавати додаткові роз’яснення з приводу реалізації права купівлі-продажу ЗД.
Висновки:
- З 1 липня 2021 року громадяни України отримають право вільно розпоряджатись своєю землею. При цьому до 01.01.2024 можна придбати не більше 100га, а вже з 01.01.2024 до 10 тис.га;
- продаж ЗД має здійснюватися з дотримання черговості осіб, які мають переважне право на придбання ЗД;
- суб’єкт переважного права купівлі ЗД може передати своє переважне право іншій особі, яка відповідно до закону має право набувати ЗД у власність;
- обов’язок власника зареєструвати свій намір продажу ЗД у Державному реєстрі прав на нерухоме майно (у разі наявності переважного права купівлі ЗД);
- регламентована процедура повідомлення між власником ЗД, нотаріусом та суб’єктом переважного права купівлі ЗД;
- встановлений строк укладення договору купівлі-продажу ЗД та підстави для повторного проходження процедури;
- земельні торги проводяться у формі електронного аукціону в режимі реального часу в мережі Інтернет, в електронній торговій системі, що перебуває у державній власності;
- при проведенні земельних торгів, обов’язок повідомлення суб’єкта переважного права купівлі ЗД про проведення торгів покладається на організатора торгів (власника ЗД), яке має бути здійснене за його підписом, засвідченим нотаріально;
- суб’єкт переважного права зможе реалізувати своє переважне право, надавши згоду на ціну лота, яка є найвищою із запропонованих. Крім того, суб’єкт переважного права може надати попередню згоду на ціну продажу, яка є наступною за величиною ціновою пропозицією.
- встановлена заборона передачі власником ЗД у заставу, внесення до статутного капіталу та обмін ЗД за межами масиву земель с/г призначення без згоди суб’єкта переважного права.