ЗАКОН ПРО РИНОК ЗЕМЛІ: ХТО І КОЛИ ЗМОЖЕ КУПУВАТИ ЗЕМЕЛЬНІ ДІЛЯНКИ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ?

Менше ніж через місяць, 1 липня 2021 року, вступає в силу Закон №552-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення». Це важлива подія для аграріїв, оскільки Законом буде відкрито ринок землі, що є основним ресурсом ведення і розвитку сільського господарства. У той же час, із Закону випливає ряд логічних питань, пов’язаних із особливостями купівлі земель сільськогосподарського призначення, що потребують детального пояснення та аналізу.

Так, відповідно до нового Закону відкриття ринку землі фактично передбачає два етапи. Під час першого етапу, що триватиме від 1 липня 2021 року до 1 січня 2024 року, право купівлі сільськогосподарських земель матимуть лише фізичні особи, що є громадянами України. Максимальна площа ділянки, яку може купити дана особа, складає 100га, але це обмеження не поширюється на ділянки, придбані до 1 липня 2021 року. Крім того, площа може перевищувати встановлені законом 100га у випадках, якщо ділянка була отримана у спадок, обміняна на іншу ділянку з однаковою нормативною грошовою оцінкою або різницею між нормативними грошовими оцінками не більше 10% чи відчужена для потреб громадськості. Також обмеження не поширюється на банки, коли права власності на земельну ділянку як предмета застави перейшли до нього.

Як бачимо, зі вступом Закону в силу розпочнеться новий розрахунок загальної площі земель сільськогосподарського призначення, що припадає на одну особу, проте, на першому етапі українські юридичні особи ще не матимуть можливості купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

У цьому контексті також варто розуміти, що Законом передбачена купівля пише земельних ділянок, що знаходяться у приватній власності, а  продаж земельних ділянок у державній та комунальній власності заборонено, тобто за будь-яких обставин держава та громади матимуть стратегічно необхідну площу сільськогосподарських земель.

Якщо фізична особа уже з 1 липня 2021 року захоче купити земельну ділянку, то їй варто звертати увагу на низку правил укладання угоди, передбачених Земельним кодексом України. Так, наприклад, договір має бути нотаріально посвідченим, а право власності підлягає реєстрації в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Що стосується оплати при купівлі ділянки сільськогосподарського призначення, то вона здійснюється виключно у безготівковій формі після підтвердження джерел доходу покупця.

Другий етап, що розпочнеться 1 січня 2024 року, перш за все, дозволить купівлю земельних ділянок юридичним особам, що створені і зареєстровані в Україні відповідно до чинного законодавства, і  учасниками яких є громадяни України, держава або територіальні громади. Для юридичної особи встановлюється обмеження площі – не більше 10тис. га (з урахуванням площі сільськогосподарських земель, що знаходяться у власності усіх її учасників).

Громадяни України зможуть придбати земельні ділянки, розміром до 10 тис. га, при тому це обмеження площі не поширюється на ділянки, придбані до 1 січня 2024 року, зокрема на під час першого етапу. Також можливість купувати земельні ділянки на другому етапі отримають держава і територіальні громади. Банки можуть отримувати у власність земельні ділянки лише у випадку повернення стягнення на предмет застави (такі ділянки мають бути відчужені банком на земельних торгах протягом двох років з дня набуття права власності).

У той же час, іноземці, особи без громадянства, іноземні юридичні особи не зможуть купувати земельні ділянки, якщо тільки це не буде дозволено референдумом. Також переліченим категоріям заборонено купувати частку в уставному капіталі, акції, паї, ставати членами  української юридичної особи (крім банків), що є власником земель сільськогосподарського призначення.

Увагу варто також звернути на те, що законодавець у ст.130 Земельного кодексу України визначив категорії суб’єктів, яким безкомпромісно забороняється купівля земельних ділянок. Це, наприклад, юридичні особи:

·       учасниками яких є громадяни визнаної Україною держави-агресора чи держави-окупанта;

·       що належать до терористичних організацій;

·       з учасниками у вигляді іноземної держави;

·       у яких неможливо визначити кінцевого бенефіціарного власника;

·       бенефіціарні власники яких зареєстровані в офшорних зонах;

·       які знаходяться під контролем фізичних чи юридичних осіб, зареєстрованих у державах, що включені Міжнародною групою з протидії відмиванню брудних грошей у список держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, отриманих злочинним шляхом.

Крім того, заборона на купівлю земельних ділянок поширюється на фізичних та юридичних осіб, щодо яких застосовані спеціальні заходи відповідно до Закону № 1644-VII «Про санкції».

Зауважимо, що навіть коли у результаті референдуму купівлю землі буде дозволено іноземцям, земельні ділянки, що знаходяться менше, ніж за 50км від державного кордону України, не підлягають продажу.

Цікаво, що в аналізованому Законі не йдеться про фізичних осіб-підприємців (далі – ФОП). Законодавчо виходить, що ФОПи не можуть купити земельну ділянку. Альтернативним виходом у цій ситуації є реєстрації купівлі на фізичну особу та використання при веденні діяльності ФОПом без створення юридичної особи. Можливо, цей момент буде уточнено у подальших редакціях Закону.

Важливо також відмітити, що до 1 січня 2030 року ціна продажу землі сільськогосподарського призначення, виділених в натурі власникам земельних паїв, повинна бути не меншою за їх натуральну грошову оцінку. Тобто, натуральну грошову оцінку можна вважати мінімальною ціною для продажу земельної ділянки, але загалом ціна може бути більшою.

Отже, узагальнимо, хто зможе купувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення після набранням чинності Закону України №552-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення»:

-             громадяни України – з 01.07.2021 по 01.01.2024 не більше 100га. З 01.01.2024 – не більше 10 тис га;

-             юридичні особи України, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади – з 01.01.2024, не більше 10 тис га;

-             юридичні особи учасниками (засновниками) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, які не є громадянами України – за умови схвалення такого рішення на референдумі;

-             іноземці, особи без громадянства – за умови схвалення такого рішення на референдумі;

-             банки – лише у порядку звернення стягнення на них як на предмет застави, з подальшим відчуженням таких земельних ділянок на земельних торгах протягом двох років з дня набуття права власності. При цьому для банків відсутні обмеження щодо кількості земельних ділянок, які можуть перебувати у власності. Крім того, відсутні й вимоги щодо учасників (засновників) банків. Тобто фактично кінцевим бенефіціаром банку може бути іноземець чи особа без громадянства;

-             територіальні громади;

-             держава.

Команда Formative Partners продовжує слідкувати за законодавчими змінами щодо ринку землі в Україні та готова надати висококваліфіковані консультації щодо юридичного оформлення купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Аналітик: Віктор Крижанівський