ЗМІНА ЦІЛЬОВОГО ПРИЗНАЧЕННЯ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ: ЩО НЕОБXІДНО ЗНАТИ?
24 липня 2021 року набрали чинності зміни до законодавства щодо планування використання земель. Зазначені зміни, крім іншого, також стосуються процедури зміни цільового призначення земельної ділянки.
Добре відомо, що використання земельних ділянок повинно здійснюватися в межах їх цільового призначення, тобто за тим призначенням, що вказано в технічній документації із землеустрою.
Водночас, якщо планується використання земельної ділянки для інших цілей, ніж під які була відведена ця конкретна земельна ділянка, необхідно здійснити зміну цільового призначення для того, щоб таке використання було правомірним.
Як вже було зазначено вище, з 24 липня 2021 року законодавець запровадив механізм зміни цільового призначення земельної ділянки, що на його думку є простішим, швидшим та дешевшим.
Зокрема, зміна цільового призначення земельної ділянки не потребуватиме:
- розроблення документації із землеустрою (крім випадків формування земельної ділянки із земель державної та комунальної власності, не сформованих у земельні ділянки);
- прийняття рішень Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, органу виконавчої влади та органу місцевого самоврядування (крім рішень про встановлення і зміну цільового призначення земельних ділянок, розпорядження якими здійснюють такі органи).
При цьому, для зміни достатньо подання відповідної заяви з документами державному кадастровому реєстраторові.
Водночас, слід враховувати, що у разі, якщо ви хочете змінити цільове призначення земель сільськогосподарського, лісогосподарського призначення, необхідно відшкодувати втрати сільськогосподарського, лісогосподарського виробництва, що становлять 30 відсотків різниці між нормативною грошовою оцінкою відповідної земельної ділянки після та до зміни її цільового призначення.
Також необхідно надати документ, що підтверджує погодження органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, фізичних осіб на здійснення зміни цільового призначення у разі, якщо законом встановлена обов'язковість такого погодження (наприклад, погодження в орендаря, заставодержателя).
Але головними умовами для застосування нової процедури є, по-перше, відомості про функціональну зону, в межах якої розташована земельна ділянка, повинні бути внесені до Державного земельного кадастру; по-друге, мають бути затверджені Кабінетом Міністрів України 1) Класифікатор видів цільового призначення земельних ділянок, видів функціонального призначення територій та співвідношення між ними, 2) Правила його застосування з визначенням категорій земель та видів цільового призначення земельних ділянок, які можуть встановлюватися в межах відповідної функціональної зони.
Поняття "функціональна зона території", також запроваджено законодавцем з 24 липня 2021 року та означає визначену комплексним планом просторового розвитку території територіальної громади, генеральним планом населеного пункту, планом зонування території частину території територіальної громади, щодо якої визначений певний набір дозволених (переважних (основних) та супутніх) видів цільового призначення земельних ділянок та відповідно до законодавства встановлені обмеження у використанні земель у сфері забудови. Тобто, територія населеного пункту (територія поза межами населеного пункту або разом з його територією) щодо якої містобудівною документацією визначені обмеження по забудові і цільовому використанню земельних ділянок.
Сільські, селищні, міські ради законодавцем зобов'язано внести відомості про функціональні зони територій до Державного земельного кадастру у строк до 1 січня 2025 року.
У той же час Класифікатор та Правила зазначені вище Кабінетом Міністрів України на даний час не затверджено.
Таким чином, вже зараз скористатися вказаною процедурою зі зміни цільового призначення не видається можливим.
Законодавець передбачив, що не всі органи місцевого самоврядування відразу будуть у змозі внести відомості про функціональні зони до ДЗК, а тому до такого внесення спрощеною процедурою зі зміни цільового призначення землі можна скористатись за допомогою витягу з містобудівної документації, який повинен містити відомості про функціональну зону та всі обмеження у використанні земель, у тому числі у сфері забудови. Такий витяг витребує державний кадастровий реєстратор у ОВВ, ОМС або може надати сам власник земельної ділянки попередньо отримавши його на свій запит про надання публічної інформації.
Форма такого витягу затверджується Кабінетом Міністрів України в Порядку розроблення, оновлення, внесення змін та затвердження містобудівної документації. Однак, слід зазначити, що на даний час такий порядок самим урядом також не затверджений.
Отже, незважаючи на прийняті зміни процедура зміни цільового призначення земельних ділянок відбувається із розробленням проєкту землеустрою, а рішення про зміну цільового призначення земельних ділянок приватної власності приймається сільськими, селищними, міськими радами. І вже тільки після цього подається заява з документами державному кадастровому реєстраторові.
А тому, залишається лише сподіватися, що найближчим часом урядом будуть прийнятті та затвердженні відповідні нормативно правові акти, що надасть змогу громадянам та юридичним особам скористатися новою процедурою.
У будь-якому випадку слід пам'ятати, що зміна цільового призначення земельної ділянки допускається виключно за умови дотримання правил співвідношення між новим видом цільового призначення земельної ділянки та видом функціонального призначення території, визначеного відповідною містобудівною документацією на місцевому рівні.
Аналітик: Роман Печенюк