СКІЛЬКИ ЗЕМЛІ «В ОДНІ РУКИ» МОЖНА ПРИДБАТИ?

З метою запуску ринку землі Кабінетом Міністрів України було прийнято ряд підзаконних актів, які по суті є своєрідною дорожньою картою з визначенням конкретних кроків, здійснення яких є необхідними для придбання земельної ділянки сільськогосподарського призначення.

Так, 16 червня 2021 року Кабінетом Міністрів України була затверджена Постанова №637 «Про затвердження Порядку здійснення перевірки відповідності набувача або власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним статтею 130 Земельного кодексу України» (надалі – Порядок).

Згідно зазначеної постанови, ключова роль у процесі реалізації земельної ділянки відводиться саме нотаріусу, який здійснює перевірку набувача ЗД на предмет:

і) відповідності вимогам статті 130 ЗК України;

іі) обмежень щодо загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які може набувати у власність одна особа;

ііі) джерел походження коштів та інших активів набувача.

Така перевірка набувача земельної ділянки сільськогосподарського призначення (с/г призначення) (надалі – ЗД) проводиться нотаріусом до посвідчення правочину.

Обмеження загальної кількості ЗД в одних руках.

Відповідно до пункту 15 Перехідних положень Земельного кодексу України до 01 січня 2024 року загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина України не може перевищувати ста гектарів. Зазначене обмеження не поширюється на земельні ділянки, набуті у власність громадянином до набрання чинності цим підпунктом.

Для визначення кількості ЗД с/г призначення, які перебувають у власності громадянина, перевірці підлягають:

-              кількість ЗД, які є у власності фізичної особи;

-              перевірка факту належності фізичній особі ЗД с/г призначення на праві спільної сумісної власності подружжя.

Для цього нотаріус витребовує документи, які підтверджують перебування набувача у шлюбі (у тому числі зареєстрованому за кордоном), та відомості про набуття ЗД с/г призначення у період шлюбу.

Відомості щодо реєстрації або припинення шлюбу нотаріус отримує з Державного реєстру актів цивільного стану громадян для перевірки інформації.

Набувач має право надати нотаріусу й інші документи, наприклад, договір укладений між подружжям.

Якщо ЗД належить набувачеві на праві спільної сумісної власності, то площа ЗД, яка перебуває у його власності визначається пропорційно до частки у праві власності. Отже, у постанові застосована «презумпція спільної сумісної власності подружжя». При цьому, якщо один з подружжя заперечує проти поширення такого правого режиму на відповідну ЗД, такий спір вирішується у судовому порядку.

2. Перевірка права власності набувача на частку у статутному капіталі, у пайовому фонді юридичної особи (крім акціонерних товариств).

Так, якщо набувачеві ЗД, належить право власності на частку у статутному (складеному) капіталі, у пайовому фонді юридичної особи або лише на окремі акції, паї, вважається, що такому громадянину належать ЗД площею, що дорівнює площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності юридичної особи, учасником (членом, акціонером) якої він є, помноженої на розмір частки такого громадянина, вираженої у відсотках, у статутному (складеному) капіталі, пайовому фонді цієї юридичної особи.

Тобто площа ЗД, яка належить такому учаснику розраховується за наступною формулою:

S (ЗД ТОВ) х % = S (ЗД У),

S (ЗД ТОВ) – загальна площа ЗД с/г призначення, яка належить ТОВ на праві власності;

Х% - розмір частки учасника у відсотковому співвідношенні

S (ЗД У) – площа ЗД, яка належить учаснику ТОВ.

Для визначення загальної площі ЗД, яка перебуває у власності набувача, а також юридичної особи, учасником якої він є, нотаріус співставляє відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного земельного кадастру та Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань.

Крім того, нотаріус витребовує від набувача інформацію про юридичних осіб, права власності на частку у статутному (складеному) капіталі, у пайовому фонді, акції, паї яких він має.

Нотаріус зупиняє нотаріальні дії у разі, якщо у процесі перевірки будуть виявлені розбіжності у відомостях, які містяться в Державному земельному кадастрі, Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань, до усунення виявлених у реєстрах невідповідностей.

Крім того, нотаріус має право звертатись до НКЦПФР, органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування для отримання інформації на предмет перевірки кількості ЗД, які знаходяться у власності набувача.

Також необхідно звернути увагу на наступне. Якщо до 01 липня 2021 року був встановлений мораторій на продаж земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), то з 01 липня 2021 обмеження у 100га ЗД с/г призначення застосовуються до всіх ЗД с/г призначення. Тобто під час підрахунку загальної площі будуть враховуватись всі види земель, які відносяться до земель сільськогосподарського призначення, це й землі для городництва, а також для садівництва та ін.

Візьмемо для прикладу наступну умовну ситуацію:

Громадянин України Петров Іван, одружений у 2003 році. У власності має 10 га ЗД с/г призначення (паї), які були набуті на підставі свідоцтва про право на спадщину, 0,1 га земель для садівництва, які були набуті у власність під час шлюбу. Також Петров Іван є одним із трьох членів ТОВ, якому належить 50% частки статутного капіталу ТОВ. На балансі ТОВ є 90га ЗД с/г призначення.

Як буде рахуватись загальна кількість ЗД, які може набути у власність Петров Іван до 01 січня 2021 року:

-              10 га ЗД с/г призначення (паї), які були набуті на підставі свідоцтва про право на спадщину – належать безпосередньо Петрову Івану та не входять до спільної сумісної власності подружжя, в силу пункту другого частини 1 статті 52 Сімейного кодексу України;

-              0,1 га земель для городництва набуті у власність під час шлюбу – вважається, що Петрову Івану належить 0,05га в силу «презумпції права спільної сумісної власності подружжя».

-              Петров Іван володіє 50% ТОВ, на балансі якого 90га ЗД с/г призначення – вважатиметься, що Петрову Івану належить 45га ЗД с/г призначення (90х50%=45).

Отже, Петров Іван до 1 січня 2024 року зможе набути у власність ЗД с/г призначення у кількості 44,95 га (45га+10га+0,05га).

Які наслідки, якщо у громадянина України на праві власності ЗД с/г призначення є у більшій кількості, ніж 100га?

Так, якщо на момент відкриття ринку землі громадянин України вже мав на праві власності ЗД с/г призначення у кількості, що перевищує 100га, то його не може бути позбавлено права власності на такі ЗД. Проте такий громадянин України до 01 січня 2024 року, з якого збільшуються обмеження щодо набуття на праві власності земельних ділянок с/г призначення «в одні руки» до 10 тис.га, не зможе придбати землі.

Отже:

-              нотаріуси відіграють одну з ключових ролей під час реалізації ЗД с/г призначення та несуть відповідальність за правильність здійсненої перевірки та складання протоколу;

-              до 01.01.2024 громадяни зможуть набути у власність ЗД с/г призначення не більше ніж 100га;

-              ті громадяни, які до 01.07.2021 вже мали у власності ЗД, площа яких перевищує 100га, зберігають право власності на такі ЗД, проте докупити землі зможуть з 01.01.2024 року.

Аналітик: Наталя Гнєзділова