ПРИМУСОВИЙ ВИКУП ТА ПРИМУСОВЕ ВІДЧУЖЕННЯ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ. ПОРЯДОК ТА ПІДСТАВИ
Конституцією України гарантується непорушність права власності та заборону протиправного позбавлення права власності.
При цьому у виключних випадках, встановлених законом, власники можуть бути примусово позбавлені права власності на земельні ділянки або інших об’єктів нерухомого майна.
Порядок та підстави примусового викупу земельних ділянок та інших об’єктів нерухомого майна регулюється Законом України «Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності» № 1559-VI від 17 листопада 2009 року (далі – Закон № 1559-VI).
І. Примусовий викуп об’єктів нерухомого майна для задоволення суспільних потреб.
Так, примусовий викуп здійснюється:
1) На підставі відповідного рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування.
Відповідно до ч. 1 ст. 149 ЗК України рішення органу державної влади чи органу місцевого самоврядування про вилучення земельної ділянки слід уважати документом, який підтверджує намір вилучити земельну ділянку у землекористувача. Таким рішенням ініціюється процедура вилучення земельної ділянки, зокрема й для суспільних потреб.
Верховний Суд у постанові від 06.10.2021 по справі №480/159/20 зазначив «Саме в рішенні, яким ініціюється процедура вилучення земельної ділянки, а не в рішенні про припинення права постійного користування земельною ділянкою, визначально повинні бути вказані: межі, площа та інші ідентифікаційні характеристики земельної ділянки, яка планується до вилучення; суспільні потреби, для яких ця ділянка має бути вилучена, а також інші умови такого вилучення (в т.ч. і порядок відшкодування збитків, спричинених вилученням, тощо). Необхідність зазначення всіх цих даних у рішенні зумовлена тим, що землекористувач, до якого згодом звертатиметься владний суб`єкт для надання згоди щодо такого вилучення, повинен бути обізнаним зі всіма обставинами, на що він надає згоду.
Рішення органу місцевого самоврядування про вилучення земельної ділянки є документом, який засвідчує лише намір припинити відповідній особі право на постійне користування земельною ділянкою, як мети відповідної процедури. Це рішення є першою стадією процедури у разі незгоди землекористувача із вилученням земельної ділянки.
Крім того, таке рішення не підлягає оскарженню землекористувачем в суді, оскільки не спричиняє настання правових наслідків для такої особи, якщо вона заперечує проти такого вилучення, а отже, і не може порушувати її прав. Правомірність такого рішення оцінюється адміністративним судом під час розгляду справи за позовом органу місцевого самоврядування про вилучення земельної ділянки.
Детальніше з судовим рішенням можна ознайомитись за посиланням https://reyestr.court.gov.ua/Review/100189538
2) Виключно для задоволення суспільних потреб.
Під суспільними потребами розуміється загальнодержавні інтереси або інтереси територіальної громади потреба у земельних ділянках, у тому числі тих, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна.
До таких загальнодержавних інтересів або інтересів територіальної громади відносять:
- забезпечення національної безпеки і оборони;
- будівництво, капітальний ремонт, реконструкція та обслуговування лінійних об'єктів та об'єктів транспортної і енергетичної інфраструктури та об'єктів, необхідних для їх експлуатації;
- розміщення іноземних дипломатичних представництв та консульських установ, представництв міжнародних організацій в Україні;
- розміщення та обслуговування об'єктів і санітарно-захисних зон, пов'язаних із видобуванням корисних копалин;
- будівництво захисних гідротехнічних споруд;
- будівництво та обслуговування нафтових і газових свердловин та виробничих споруд, необхідних для їх експлуатації, споруд для підземного зберігання нафти, газу та інших речовин і матеріалів, захоронення шкідливих речовин і відходів виробництва;
- створення міських парків, будівництво дошкільних навчальних закладів, майданчиків відпочинку, стадіонів та кладовищ;
- розташування об'єктів природно-заповідного фонду.
Зазначений перелік є виключним та не підлягає розширеному тлумаченню.
3) Виключно за згодою власників об’єктів нерухомого майна.
При наданні згоди на викуп об’єктів нерухомого майна, сторони укладають договір купівлі-продажу, міни, який підлягає нотаріальному посвідченню.
4) За ціною, яка включає в себе вартість такого об’єкта, збитки, а також упущену вигоду.
Розмір викупної ціни затверджується рішенням органу виконавчої влади або місцевого самоврядування, що здійснює викуп, або встановлюється рішенням суду.
Вартість земельної ділянки визначається суб’єктом оціночної діяльності на підставі експертної грошової оцінки, проведеної відповідно до закону.
Крім того, звіт про оцінку майна підлягає рецензуванню у порядку встановленому законом.
Відповідно до статті 22 Закону України «Про оцінку земель» рецензування звіту з експертної грошової оцінки земельних ділянок здійснюється у разі обов'язкового проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, а також на вимогу заінтересованих осіб та в інших випадках, визначених законом.
Підставою для рецензування звіту з експертної грошової оцінки земельних ділянок на вимогу заінтересованих осіб є їх письмове звернення до осіб, яким відповідно до цього Закону надано право здійснювати рецензування.
З даного питання Верховним Судом була прийнята постанова від 05.03.2020 по справі №850/8/19. Верховний Суд погодився з рішенням суду апеляційної інстанції та зазначив, що «Для рецензування звіту з експертної грошової оцінки земельних ділянок зацікавленій особі достатньо звернутися з письмовим зверненням до відповідних осіб; чинне на момент виникнення спірних правовідносин законодавство не вимагало надання такими заінтересованими особами повного тексту копій звіту експертно-грошової оцінки земельних ділянок.»
Верховний Суд погодився з позицією Першого апеляційного адміністративного суду, який визнав безпідставним доводи відповідача, що ненадання позивачем повного тексту копій звіту експертно-грошової оцінки земельних ділянок позбавило відповідача можливості замовити рецензування цих звітів. Більш детально з рішенням суду можна ознайомитись за посиланням https://reyestr.court.gov.ua/Review/88061961
5) За вимогою власника земельної ділянки, відчуженню підлягає вся земельна ділянка (а не її частина) у разі, якщо відчужується частина земельної ділянки, а решта її площі не може раціонально використовуватись за цільовим призначенням.
Так, Верховний Суд у постанові від 10.06.2020 року по справі № 851/25/19 визнав позовні вимоги Кобеляцької райдержадміністрації про відчуження тільки частини земельної ділянки площею 0,2655 га із загальної площі земельної ділянки 5,8 га втручанням держави у право на мирне володіння майном без дотримання засад пропорційності, як того вимагає ст. 1 Першого протоколу Конвенції та прецедентна практика ЄСПЛ і є недопустимим.
Крім того, Суд зазначив, що закон надає пріоритет саме волі власника земельної ділянки щодо вирішення питання про можливість раціонального використання решти її площі за цільовим призначенням. Детальніше із рішенням можна ознайомитись за посиланням https://reyestr.court.gov.ua/Review/89732571
Порядок здійснення викупу:
1. Ініціатива викупу земельних ділянок може належати виключно:
- органам виконавчої влади або місцевого самоврядування;
- спеціальним адміністраціям щодо управління територіями та об’єктами природно-заповідного фонду
- особам, які отримали спеціальний дозвіл (ліцензію) на користування надрами
- підприємствам, які здійснюють будівництво, капітальний ремонт, реконструкцію, експлуатацію об'єктів транспортної та енергетичної інфраструктури, захисних гідротехнічних споруд і які погодили місце розташування таких об'єктів у випадках.
Юридичні особи, які зацікавлені у викупі земельних ділянок до початку проведення проектних робіт мають погодити з власниками землі, і органами державної влади, Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим або органами місцевого самоврядування, згідно з їх повноваженнями, місце розташування об'єкта, розмір земельної ділянки та умови її викупу з урахуванням комплексного розвитку території, який би забезпечував нормальне функціонування на цій ділянці і прилеглих територіях усіх об'єктів та умови проживання населення і охорону довкілля.
Зазначена умова не розповсюджується на викуп земельних ділянок з підстав, що допускають можливість їх примусового відчуження з мотивів суспільної необхідності.
2. За результатами розгляду пропозицій від ініціатора викупу відповідний державний орган протягом місяця приймає рішення про викуп земельних ділянок.
Зазначене рішення приймається на підставі відповідної містобудівної документації (комплексних планів просторового розвитку територій територіальних громад, генеральних планів населених пунктів, детальних планів територій), проектів землеустрою щодо відведення земельної ділянки та іншої документації із землеустрою, затверджених у встановленому законодавством порядку, матеріалів погодження місця розташування відповідних об’єктів.
3. Орган виконавчої влади або місцевого самоврядування повідомляє власника земельної ділянки про прийняте рішення – протягом 5 днів з дати його прийняття, проте не пізніше ніж за 3 місяця до дати викупу.
Письмове повідомлення надсилається власнику (-ам) земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається особисто.
Якщо місце знаходження власника невідоме, то повідомлення здійснюється шляхом розміщення оголошення у встановлених у законі № 1559-VI друкованих виданнях. З дати розміщення такого повідомлення, власник вважається належним чином повідомленим.
4. Надання згоди або відмова власника щодо викупу земельної ділянки.
Власник має протягом одного місяця з дня отримання інформації повідомити відповідний державний орган про надання згоди на проведення переговорів щодо умов викупу або відмову від такого викупу.
У разі, якщо власник надав згоду на проведення переговорів щодо умов викупу, то сторони шляхом переговорів погоджують викупну ціну, строки та інші істотні умови, пов’язаних з викупом земельної ділянки.
Викуп земельної ділянки здійснюється шляхом укладення договору купівлі-продажу або міни (у разі надання у власність земельну ділянку або інше майно, замість викупленого).
Якщо протягом одного року (для будівництва, капітального ремонту, реконструкції та обслуговування автомобільних доріг, мостів, естакад та об’єктів необхідних для їх експлуатації протягом трьох років) з дати прийняття рішення сторони не уклали відповідний договір, таке рішення втрачає чинність. При цьому орган виконавчої влади або місцевого самоврядування має право прийняти рішення про викуп цього ж об’єкта не раніше ніж через два роки.
У разі неотримання згоди на викуп земельної ділянки для суспільних потреб, такий об’єкт може бути примусово відчужений у державну або комунальну власність з мотивів суспільної необхідності.
ІІ. Примусове відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності.
Перш за все, слід акцентувати увагу на тому, що примусове відчуження земельної ділянки може бути здійснене за умови проходження у порядку встановленому Законом № 1559-VI процедури викупу земельної ділянки та за умови, якщо власник відмовився від її викупу.
Звертаємо увагу, що ухилення від переговорів, за умови дотримання державними або місцевими органами встановленої процедури, як показує практика, суди розцінюють як не надання згоди на відчуження спірної земельної ділянки та відповідно правомірність порушення органами процедури відчуження земельної ділянки в судовому порядку (https://reyestr.court.gov.ua/Review/88061961).
Що таке суспільна необхідність.
Закон під суспільною необхідністю визначає загальнодержавні інтереси або інтереси територіальної громади виключна необхідність, для забезпечення якої допускається примусове відчуження земельної ділянки, інших об’єктів, що на ній розміщені
Примусове відчуження може здійснюватись лише як виняток з мотивів суспільної необхідності і виключно під розміщення:
- об'єктів національної безпеки і оборони;
- лінійних об'єктів та об'єктів транспортної і енергетичної інфраструктури (доріг, мостів, естакад, магістральних трубопроводів, ліній електропередачі, аеропортів, морських портів, нафтових і газових терміналів, електростанцій) та об'єктів, необхідних для їх експлуатації;
- об'єктів, пов'язаних із видобуванням корисних копалин загальнодержавного значення;
- об'єктів природно-заповідного фонду;
Викуп земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності для будівництва автомобільних доріг загального користування державного значення, мостів, естакад та об’єктів, необхідних для їх експлуатації, на умовах концесії може бути здійснене виключно у разі недосягнення згоди щодо умов договору купівлі-продажу протягом 6 місяців з дати прийняття рішення про викуп земельної ділянки.
Так, у постанові від 05.03.2020 по справі №850/8/19 Верховний Суд зазначив, що «сам законодавець визначив розміщення об`єктів, пов`язаних із видобутком корисних копалин загальнодержавного значення, як суспільну необхідність відчуження земельних ділянок.
Колегія суддів звертає увагу, що Закон № 1559-VI не встановлює додаткових вимог щодо відповідних органів в частині окремого доведення суспільної необхідності розміщення об`єктів під видобування корисних копалин загальнодержавного значення, переваг економічної ефективності від надання в оренду земельної ділянки для видобування корисних копалин в порівнянні з використанням земельної ділянки в сільськогосподарській діяльності.
Положення Закону № 1559-VI дають підстави для висновку про наявність вичерпного переліку умов для відчуження об`єктів права приватної власності для суспільних потреб, а саме: на підставі та в порядку, визначеному Законом № 1559-VІ, за умови повного рівноцінного відшкодування особі його вартості або надання їй рівноцінної земельної ділянки чи об`єкта нерухомого майна.».
Більш детально з рішенням суду можна ознайомитись за посиланням https://reyestr.court.gov.ua/Review/88061961.
Порядок примусового відчуження земельних ділянок з мотивів суспільної необхідності:
1. Виконання процедури щодо викупу земельної ділянки для суспільних потреб та недосягнення згоди між власником земельної ділянки та органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про її викуп;
2. Звернення відповідного органу до адміністративного суду;
3. Суд у рішенні визначає викупну ціну та порядок її виплати, а також порядок надання майна замість відчуженого. Крім того, суд може задовільнити вимоги щодо знесення житлового будинку, інших будівель, багаторічних насаджень, які розміщені на земельній ділянці, що підлягають примусовому відчуженню.
4. Рішення суду, а також документи, які підтверджують повну сплату колишньому власнику викупної ціни або державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, замість відчуженого є підставою для реєстрації права власності держави чи територіальної громади на такий об’єкт.
Також потрібно звернути увагу на особливості судового розгляду такої категорії справ. Так, судом першої інстанції у таких справах є відповідний апеляційний адміністративний суд, за місцезнаходженням земельної ділянки. Судом апеляційної інстанції – є Верховний Суд. Суд має вирішити таку справу протягом двох місяців з дати надходження позовної заяви.
Наразі в Україні здійснюється «Велике будівництво». З огляду на зазначене, для будівництва додаткових автомобільних доріг та покращення інфраструктури, Кабінетом Міністрів було розроблено «Проект Закону про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо у сфері відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності», який зареєстровано за номером 6422 від 10.12.2021.
Зазначеним законопроєктом пропонується скоротити процедуру розгляду справ. З огляду на зазначене, власники земельних ділянок можуть зіткнутись з викупом таких земельних ділянок для суспільних потреб. А тому, рекомендуємо, у разі отримання відповідного рішення органу державної влади або місцевого самоврядування про викуп земельної ділянки для отримання юридичної підтримки та комплексного супроводження справи.
Аналітик: Наталія Гнєзділова