ОСОБЛИВОСТІ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ, ЯКА Є В ДЕРЖАВНІЙ АБО КОМУНАЛЬНІЙ ВЛАСНОСТІ

Фахівці не сперечатимуться, що одним з найбільш поширених питань у структурі майнових прав на землю, безперечно, є питання оренди землі, якщо вона не є приватною, а є державною чи комунальною власністю. На сьогодні існує не один варіант, яким чином можна орендувати даний вид земельних ділянок. Сьогодні розглянемо існуючі можливості. 

Передусім, чинне законодавство України передбачає дві можливості передачі в оренду земель, які є державною чи комунальною власністю, а саме за:

- результатами проведеного аукціону, тобто земельних торгів (найбільш пріоритетний та поширений варіант);

- результатами рішенням відповідного органу розпорядження землею (згідно статті 124 Земельного кодексу України) (варіант, який використовується в окремих виняткових випадках).

Тобто, потенційний орендар, який обрав конкретну земельну ділянку для подальшої оренди або здійснення господарської діяльності, повинен прийняти рішення, яким чином він набуватиме цю землю в оренду: або під час проведення земельних торгів, або на монопольних, тобто безконкурентних засадах.

Чинне українське  законодавство виокремлює такі випадки, за якими не передбачено проведення аукціону: - надання відповідної земельної ділянки у використання для певних суспільних потреб замість тої, що була викуплена або примусово відчужена з причин суспільної необхідності;

- повернення земельної ділянки колишньому власнику чи його спадкоємцю або правонаступнику;

- надання земельних ділянок державної чи комунальної власності для потреб приватного партнера в рамках державно-приватного партнерства;

- використання земельних ділянок для потреб, пов’язаних із користуванням надрами та водними ресурсами;

- передача в оренду, концесія майнових комплексів або нерухомого майна, розташованого на земельних ділянках державної або комунальної власності;

- розміщення на земельних ділянках тих об’єктів нерухомості, що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб;

- передача громадянам земельних ділянок з метою сінокосіння або випасання худоби, городництва;

- відновлення договорів оренди землі.

Тобто можна зробити висновок, що всі інші обставини, які не увійшли до даного переліку, передбачають оренду землі виключно за результатами земельних торгів, що проводяться у формі аукціону (статті 135-139 Земельного кодексу України).

Покроковий механізм набуття права оренди під час проведення земельних торгів має 11 кроків:

Крок 1. Відбір потенціальних земельних ділянок.

Крок 2. Підготовлення лотів аукціону до торгів.

Крок 3. Ухвалення кінцевого рішення організатора щодо проведення торгів.

Крок 4. Розробка необхідного договору між організатором та виконавцем торгів.

Крок 5. Оголошення інформації про проведення торгів.

Крок 6. Сплата реєстраційного та гарантійного внесків учасниками торгів.

Крок 7. Подання учасниками документів на участь у торгах.

Крок 8. Реалізація процесу проведення земельних торгів.

Крок 9. Визначення остаточних результатів земельних торгів.

Крок 10. Укладення остаточного договору оренди.

Крок 11. Оприлюднення результатів торгів.

Важливим є той факт, що потенційний орендар має змогу лише подати заяву про намір забудови певної території до відповідного органу розпорядження землею. Проте потенційний орендар у жодному випадку не може спонукати такий орган до того, щоб він включив земельну ділянку до переліку земельних ділянок та/або прав на них, які виставляють на земельні торги. Якщо зважати на досить довгочасну та складну процедуру формування даного переліку, на жаль, можна констатувати, що шанси отримати  в оренду бажану земельну ділянку в адекватні часові строки будуть незначними. Яку перевагу має набуття права оренди під час земельних торгів? В першу чергу, це - оперативність.

Процес більш оперативний, тому що:

- майбутній орендар не зобов’язаний отримувати рішення органу розпорядження земельною ділянкою про дозвіл на розробку документації із землеустрою;

- майбутній орендар не зобов’язаний отримувати рішення органу розпорядження земельною ділянкою про передачу земельної ділянки в оренду;

- майбутній орендар не має розробляти та погоджувати документацію із землеустрою;

- майбутній орендар не повинен реєструвати земельну ділянку.

Хто втілює усі ці процедури? Відповідь: організатор торгів. Він виконує всі необхідні кроки ще до моменту проведення торгів. Важливим є той факт, що договір оренди земельної ділянки укладається за  результатами торгів безпосередньо в день їхнього проведення. Які недоліки мають земельні торги для потенційного орендаря?

Це, в першу чергу, наявність:

- обмеженої кількості виставлених на торги земельних ділянок (таким чином ускладнюється вибір ділянки орендарем);

- конкурентів (тобто інших потенційних орендарів) за право користування обраною земельною ділянкою.

Чи можливо орендувати землю без участі в аукціоні?  Так, можливо. Законом, а саме статею 123 Земельного кодексу України, передбачений наступний алгоритм отримання земельної ділянки в оренду на неконкурентних засадах, який складається з п'яти кроків.

Крок 1. Отримання дозволу органу розпорядження обраною земельною ділянкою на розробку документації із землеустрою.

Підставою для відмови у наданні такого дозволу може бути виключно невідповідність місця розташування земельної ділянки вимогам законодавства, містобудівної або землевпорядної документації.

Крок 2. Створення та погодження документації із землеустрою.

Перш за все, розробниками даних документів можуть виступати юридичні особи, які володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням. Важлива вимога: у складі юридичних осіб обов’язково за основним місцем роботи мають працювати не менше двох сертифікованих інженерів-землевпорядників. Ці інженери в подальшому будуть відповідальними за якість робіт із землеустрою. Другий варіант передбачає, що розробниками документів можуть бути фізичні особи – підприємці, які володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та є сертифікованими інженерами-землевпорядниками, відповідальними за якість робіт із землеустрою.

Крок 3. Остаточне компетентне рішення відповідного органу розпорядження землею про надання земельної ділянки в оренду.

Здебільшого, як показує практика, строк прийняття такого рішення становить два тижні з моменту отримання документації із землеустрою. Особливі строки можуть встановлюватися у випадках передачі земельної ділянки у користування за погодженням з Верховною Радою України, за рішенням або за погодженням з Кабінетом Міністрів України. Ці виняткові ситуації визначаються частинами 7-9 статті 123 Земельного кодексу України.

Крок 4. Укладення договору оренди земельної ділянки.

Крок 5. Реєстрація права оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Таким чином виглядає загальна картина оренди землі, яка є державною чи комунальною власністю. Звичайно, у кожному випадку потенційний орендар обирає для себе найбільш сприятливий варіант оренди. Головне - слідувати при цьому встановленим законодавчими нормам.

Ми, в свою чергу, допоможемо розібратися в цьому.

Нам довіряють - ми розвиваємо!

Аналітик: Віктор Крижанівський