ОСОБЛИВОСТІ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ ПРИВАТНИХ НЕСІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКИХ ЗЕМЕЛЬ

Як правило, правове оформлення купівлі чи продажу земель приватної власності суб'єктів господарювання викликає безліч питань, зокрема, пов’язаних із реєстрацією прав на землю.

Відповідно до частини 1 статті 82 Земельного Кодексу України (ЗК України), юридичні особи можуть набувати у власність землі виключно для здійснення підприємницької діяльності. Варто розуміти, що отримати у власність земельну ділянку можна внаслідок: укладання цивільно-правового договору на ділянку (купівлі-продажу, міни, дарування, ренти), отримання спадщини, отримання вкладу у статутний капітал підприємства тощо. Однак саме спосіб купівлі-продажу є найпоширенішим і таким, що потребує роз’яснень.

Так, за частини 1 статті 132 ЗК договір про перехід права власності на земельні ділянки укладається у письмовій формі та обов'язково засвідчується нотаріусом.  У частині 2 статті 132 ЗК встановлено, що договір має умовами укладання договору є:

-                 назва сторін;

-                 вид угоди (у разі – договір купівлі-продажу);

-                 предмет – земельну ділянку з певним місцезнаходженням, площею, цільовим призначенням, складом угідь, правовим режимом тощо;

-                 документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку;

-                 відомості про відсутність заборон на її відчуження;

-                 відомості про наявність/відсутність обмежень щодо використання земельної ділянки (застава, оренда, сервітут тощо);

-                 договірну ціну;

-                 права та обов'язки сторін;

-                 кадастровий номер земельної ділянки;

-                 момент переходу права власності на земельну ділянку;

-                 інші умови за бажанням сторін.

Також варто врахувати, що при відчуженні земельної ділянки приватної власності до договору слід додати: документи, що встановлюють право на земельну ділянку (державний акт, свідоцтво про право власності тощо), оригінал вилучення з Державного земельного кадастру (далі – ДЗК) про земельну ділянку.

За загальним правилом право власності у набувача виникає з передачі йому майна, якщо інше встановлено договором чи законом. Проте, якщо договір підлягає нотаріальному посвідченню, право власності переходить до покупця з моменту такого посвідчення. Водночас, за частиною 4 статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, що підлягають держреєстрації, виникають з дня такої реєстрації, тобто якщо предметом договору купівлі-продажу виступає земельна ділянка, то право власності виникне у покупця з моменту внесення нотаріусом або державним реєстратором прав на нерухоме майно відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Розуміємо, що усі права на земельні ділянки, зокрема власності, постійного користування, оренди, виникають у особи лише після держреєстрації таких прав у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Підсумовуючи, договір купівлі-продажу нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню, а набуті права на землю – реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Таку реєстрацію здійснює нотаріус при нотаріальному посвідченні угоди. Держреєстрацію також можуть проводити суб'єкти держреєстрації прав. Це, відповідно до статті 6 Закону № 1952, виконавчі органи місцевих рад, міські, районні, районні у містах держадміністрації, держреєстратори. Також можна звернутися за отриманням адмінпослуг до центрів надання адміністративних послуг.

Для реєстрації права власності у паперовій та електронній формі необхідно надати договір купівлі-продажу ділянки, витяг із Державного земельного кадастру про реєстрацію земельної ділянки, копію паспорта та ідентифікаційного номера заявника, квитанцію про оплату послуг реєстрації.

Державна реєстрація права власності на земельну ділянку проводиться у строк не більше ніж 5 робочих днів, як встановлено у частині 1 статті 19 Закону № 1952. Нотаріус проводить реєстрацію відразу після посвідчення правочину, на підставі якого виникло право власності на землю.

Слід врахувати, що відповідно до статті 34 Закону № 1952 за реєстрацію права власності стягується адміністративний збір, розмір якого залежить від термінів здійснення реєстрації. Наприклад, якщо реєстрація проводиться у строк до 5 робочих днів, то збір становить 0,1 прожиткового мінімуму, встановленого для працездатних осіб, а якщо мова йде про 2 години з моменту прийняття заяви, то сплачується 5 прожиткових мінімумів.

Відповідно до ст.ст. 11, 18 Закону № 1952, після розгляду заяви та поданих документів держреєстратор приймає рішення про реєстрацію права власності на землю або про відмову в такій реєстрації

Після внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за допомогою програмних засобів він формує інформацію, яка розміщується на веб-порталі Мін'юсту для доступу до неї заявника з метою перегляду, завантаження та друкування. Внаслідок цього заявник отримує витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про проведену держреєстрацію права власності. Витяг надається в електронній та паперовій формах, при тому обидві форми мають однакову юридичну чинність.

Команда Formative Partners надасть вам кваліфіковану консультацію у разі купівлі-продажу приватних несільськогосподарських земель.

Аналітик: Віктор Крижанівський