ФІНАНСОВИЙ МОНІТОРИНГ І ВІДКРИТТЯ РИНКУ ЗЕМЛІ: ЩО ПОТРІБНО ЗНАТИ?

З набранням чинності 01 липня 2021 року нового Закону № 552-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» (далі – Закон № 552-IX):

1.     Набувач земельної ділянки, тобто Покупець, буде перевірятися на предмет можливості придбання ним землі в певних розмірах. Порядок здійснення такої перевірки затверджується Кабінет Міністрів України.

2.     Розрахунки за цивільно-правовими угодами (купівля-продаж) будуть можливі тільки в безготівковій формі.

3.     Джерела походження коштів для купівлі землі повинні бути документально підтверджені.

Що це означає, по-перше до 01 січня 2024 року покупець землі зможе придбати не більше 100 га на одну людину і ця обставина підлягає перевірці.

По-друге, розрахунки будуть проводитись за участі банківських установ.

По-третє, покупець повинен буде пояснити звідки він отримав кошти, які надає в якості оплати за придбану землю.

По-четверте, перевірка походження коштів буде проводитись банком як установою, через яку будуть проводитись розрахунки.

Оскільки, порядок такої перевірки при проведенні операцій купівлі землі окремим нормативно-правовим актом не визначено, перевірка коштів, за які фізичні особи будуть купувати земельні ділянки, буде проводиться в рамках законодавства про фінансовий моніторинг.

Як зазначає Національний Банк України (далі – НБУ), фінансовий моніторинг – діяльність із виявлення незаконно отриманих доходів та запобігання фінансуванню тероризму.

При цьому, законодавством про фінансовий моніторинг саме на банк як суб’єкт первинного фінансового моніторингу покладається обов’язок запровадження своїх власних внутрішніх механізмів щодо перевірки фінансових операцій, в тому числі щодо підтвердження джерел походження коштів.

Щодо поняття «джерело походження коштів», вжитого законодавцем у Законі №552-IX, то слід зазначити, що єдиного консолідованого документа, який би містив певний перелік чи його ознаки, властивості, характеристики, нині не існує, в той час як законодавство про фінансовий моніторинг використовує поняття «джерело коштів».

Так, для того, щоб розуміти, що таке джерело походження коштів, радимо ознайомитися з листом НБУ від 21.10.2008 №40-111/4260-14258, у якому надано роз’яснення щодо переліку документів, що підтверджують джерела походження коштів.

Водночас, для розуміння можливих підходів щодо оцінки джерел походження коштів радимо ознайомитись з критеріями оцінки джерел походження коштів власників банків, оскільки таких критеріїв при проведенні фінансового моніторингу саме операцій купівлі землі окремим нормативно правовим актом не визначено.

Так, НБУ виділяє такі основні критерії при оцінці джерел походження коштів:

Юридична складова. Правочини, на підставі яких отримані грошові кошти та майно, не повинні порушувати законодавство чи йому суперечити, не повинні мати ознак фіктивності. Також Національний банк перевіряє, чи були сплачені податки, збори та інші платежі, пов’язані з отриманням доходу.

Економічна складова. Національний банк оцінює, чи були правочини прибутковими та укладеними на взаємовигідних умовах. Також Нацбанк оцінює, чи вартість угоди ринкова та економічно обґрунтована.

Безготівковість та прозора «траса платежу». Кошти заявника повинні знаходитися на рахунках безперервно щонайменше упродовж року до дати оцінки. Однак Національний банк може не вимагати дотримання цього правила, якщо джерела походження коштів зрозумілі та маршрут (траса) їхнього проходження на рахунках заявника повністю розкритий.

Достатність заощаджень (для фізичних осіб). Активи фізичної особи повинні бути сформовані за рахунок доходів, які залишилися після здійснення особою інших витрат (на проживання, навчання, придбання іншого майна тощо). Водночас розмір активів фізичної особи зменшується на розмір її зобов’язань. Отже, формула розрахунку достатності джерел походження власних коштів фізичної особи виглядає так: (доходи – витрати) > (сукупна вартість активів – загальна сума зобов’язань).

З урахуванням вказаних критеріїв Національним банком України вироблені власні підходи до оцінки джерел походження коштів таких як подарунки, інвестиційний дохід, заробітна плата, операції з майном, діяльність ФОП, дивіденди від бізнесу, відсотки за депозитним вкладом, прибуток юридичної особи. З наведеними підходами, в тому числі прикладами щодо підтвердження або не підтвердження джерел походження коштів можна ознайомитись за посиланням: https://bank.gov.ua/ua/supervision/registration/verification-sources#section-33.

Також слід відмітити, що деякі банки самі розміщують на своїх офіційних сайтах інформацію щодо документів, які можуть бути використані для підтвердження джерел походження коштів. Так, такими документами можуть бути:

-        роздруківка Е-декларації з Єдиного державного реєстру декларацій створеного Національним агентством з питань запобігання корупції (НАЗК);

-        податкова декларація (для податкових резидентів України);

-        інформація про доходи, отримані у відповідному році, і сплачені з цих доходів податки (довідка з пенсійного фонду – форма ОК-7, відомості з Державного реєстру фізичних осіб – платників податків про суми виплачених доходів та утриманих податків);

-        податкова декларація (декларація про доходи) із відміткою контролюючого органу іноземної держави про отримання (при наявності);

-        нотаріально засвідчене свідоцтво про право на спадщину;

-        кошти на поточних рахунках, в тому числі депозитах в іншому банку, доходи з рахунків ескроу;

-        нотаріально звірені договори про продаж нерухомого майна;

-        договори про продаж нерухомого майна за межами України;

-        дохід отриманий у поточному періоді за договорами оренди нерухомості;

-        документами, що підтверджують джерела походження коштів, можуть бути документи членів сім'ї, а саме чоловіка/дружини/дітей/батьків, при наявності документів, що підтверджують родинні зв’язки.

Додатковим інструментом для підтвердження джерел походження коштів може слугувати укладення договору позики з особою, що може підтвердити походження коштів, або отримання кредиту в банку.

У будь-якому випадку слід зазначити, що банки уважніше ставляться до нових клієнтів та операцій з готівкою.

Законодавством з питань фінансового моніторингу не передбачено механізму тимчасового призупинення обслуговування. Водночас банк у своїх внутрішніх документах може передбачити порядок тимчасового призупинення обслуговування для надання клієнтом джерел походження коштів, установивши при цьому адекватний термін такого зупинення та не забороняючи проведення обов’язкових платежів.

Наслідком непроходження фінансового моніторингу стане відмова клієнту у відкритті рахунку (обслуговуванні); розірвання ділових відносин та закриття рахунку; відмова від проведення фінансової операції.

При цьому, у разі отримання відмови радимо звернутися до іншого банку, у якого вимоги щодо проходження процедури фінансового моніторингу та, зокрема, до підтвердження джерел походження коштів можуть бути не такі суворі.

Аналітик: Роман Печенюк