ДОГОВІР ОРЕНДИ ЗЕМЛІ: ЧІТКО ТА СТИСЛО ПРО ЗАКОН

Працюючи в аграрному секторі вкрай важливим є розуміння в першу чергу правового аспекту та законодавчого підґрунтя. З цього приводу доцільно розглянути у найбільш загальному та зрозумілому вигляді питання Закону України "Про оренду землі".

Згідно з Законом договір оренди землі являє собою договір, який визначає зобов'язання орендодавця передати орендареві за відповідну грошову винагороду (плату) певну земельну ділянку на конкретний визначений у договорі термін у володіння та/або користування. Орендар зі свого боку несе відповідальність та зобов'язання використовувати дану земельну ділянку згідно з умовами укладеного договору та відповідно до чинного законодавства України. 

Хто може виступати у ролі орендодавця? Це передусім:

- держава;

- об'єднана територіальна громада;

- комунальне підприємство;

- громадяни/юридичні особи/(уповноважені ними особи), у власності яких наявні земельні ділянки.

Хто може виступати у ролі орендаря? Це передусім:

- державні органи:

- органи місцевого самоврядування;

- громадяни/юридичні особи України;

- іноземці/особи без громадянства;

- іноземні держави;

- міжнародні організації/об'єднання.

Які особливості договору оренди землі варто виокремити?

По-перше, слід зазначити: законом не встановлено жодних обмежень стосовно виду земельних ділянок, що підлягають здачі в оренду. Земельна ділянка може бути переданою в оренду або разом із встановленими на ній будь-якими будівлями, спорудами, наявними водоймами чи насадженнями, або ж без них.

По-друге, обов'язковою вимогою є письмове укладення договору оренди землі. Угода може бути посвідчена нотаріально, якщо одна зі сторін виказала своє бажання з цього приводу. Договір набирає своєї чинності з моменту обов'язкової державної реєстрації.

По-третє, варто звернути увагу на термін дії договору, який визначається за згодою відповідних сторін, та за правилами не може перевищувати 50 років.

По-четверте, важливо пам'ятати про можливі підстави для відмови в державній реєстрації договору, а отже, визнання його недійсним. Такими підставами можуть бути порушення вимог чинного законодавства України, відсутність у договорі одної з передбачених законодавством істотних умов.

Які можна назвати істотні умови договору оренди землі? Це передусім:

- об'єкт оренди (місце розташування і розмір земельної ділянки);

- термін дії договору оренди;

- орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, строки, порядок внесення, умови перегляду, відповідальність за несплату);

- умови використання та цільове призначення земельної ділянки;

- умови збереження стану об’єкта оренди;

- умови і строки передачі та повернення земельної ділянки;

- існуючі обмеження щодо використання земельної ділянки;

- відповідальність сторін.

Також слід зазначити, що у договорі можуть бути зазначені й інші умови, проте лише за бажанням та згодою сторін. Такими умовами можуть бути, наприклад:

- якість та структура земельної ділянки, їх поліпшення;

- страхування;

- порядок виконання зобов'язань сторонами;

- компенсація деяких видів витрат;

- охорона;

- меліоративні та кадастрові роботи;

- форс-мажори.

А що щодо внесення змін та розірвання договору оренди земельних ділянок?

1. Існує єдина можливість змінити деякі умови договору оренди "мирним" шляхом: взаємна згода сторін. У іншому випадку доведеться у судовому порядку розв’язувати спірні питання.

2. Договір оренди може бути розірваний за взаємною згодою сторін.

3. Одностороннє бажання у розірванні договору має передбачатися у договорі та мати відповідний механізм. На вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

4. Орендодавець має право власноруч розірвати договір оренди у випадку, якщо орендар неналежним чином виконує або систематично не виконує умови договору. Наприклад, причиною може стати псування або використання земельної ділянки не за призначенням або всупереч будь-яким визначеним у договорі умовам (погіршення стану якості, використання шкідливих речовин, виснаження землі тощо).

5. Головне зобов'язання орендаря у випадку припинення/розірвання договору оренди землі – повернути земельну ділянку орендодавцю на визначених у договорі умовах та у визначений термін. Якщо орендар не виконає свої обов'язки щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки, то буде зобов'язаний у повному обсязі відшкодувати орендодавцю завдані збитки.

Отже, з метою запобігання виникнення небажаних ситуацій слід діяти згідно з чинним законодавством України, серед іншого, використовувати прийняту типову форму договору оренди землі, затверджену Кабінетом Міністрів України.

Команда FP завжди у курсі останніх подій та нововведень у законодавство України в першу чергу задля постійного підвищення рівня власної обізнаності та компетенції, а як наслідок – підтримки своїх клієнтів та надання кваліфікованої допомоги.

Аналітик: Віктор Крижанівський